O GERENCIAMENTO DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO NO PERÍODO DE USO E OCUPAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
O setor da construção civil, em especial no segmento habitacional, vem se desenvolvendo de forma acelerada por meio da inovação e aplicação da tecnologia em seus processos. Isto é possível pelo longo tempo de estagnação, ocasionado por questões culturais ligadas ao setor, bem como pela falta de visão e investimentos.
Tal mudança vem se tornando necessária pelo atual cenário econômico e social do mercado, forçando as empresas a se adaptarem às questões de custos, prazos e por fim, qualidade dos produtos entregues para continuarem sendo competitivas. Isto porque, a facilidade de acesso à informação promove o cliente final a um nível de conhecimento elevado, forçando o mercado a se adaptar às novas tendências.
Tendo o mercado como principal motor e fator de mudança, com o cliente como foco principal, o setor através de seus principais agentes tem se organizado e promovido alterações com o objetivo de se aprimorar. A elaboração de normas focadas em desempenho, requisitos dos clientes, bem como técnicas voltadas à jornada de experiência dos usuários são alguns exemplos de mudanças, que serão o objetivo principal deste texto.
O PERÍODO DE USO E OCUPAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
O período de uso e ocupação possui características relevantes quando comparados aos estágios iniciais, representando o período mais longo e mais oneroso do ciclo de vida das edificações, iniciando com a entrega das chaves ou documentos legais de finalização da obra, como o habite-se, sendo o que ocorrer primeiro.
Em termos práticos, esta etapa compreende toda à fase de Vida Útil da edificação, sendo o período em que o edifício se presta às atividades para os quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos pela Norma NBR-15575 – Edificações habitacionais – Desempenho Parte1:Requisitos Gerais.
Devido ao longo período, esta etapa naturalmente envolve uma quantidade elevada de informações como: garantias, obrigações e deveres das partes, atividades técnicas de manutenção, gestão de documentos e responsabilidades dos envolvidos.
Como consequência, as empresas iniciaram a busca por modelos consolidados de gestão aplicados em mercados mais desenvolvidos, destacando-se duas grandes escolas: a Inglesa e a Americana. Nestes dois casos, o Facilities Management – FM tem assumido o papel principal na etapa de uso e operação das edificações. Segundo o International Facility Management Association – IFMA, o termo Facilities Managements – FM é uma área que abarca múltiplas disciplinas, para assegurar a funcionalidade do ambiente, por meio da integração de pessoas, locais, processos e tecnologia. Seguindo o mesmo conceito, as duas escolas têm enfoques diferentes, sendo a Inglesa com foco nas pessoas – integração e a Americana no processo – questões técnicas.
O mercado nacional vem buscando adaptar estes conceitos ao cenário local, alinhando questões técnicas do processo às questões legais da esfera jurídica, sendo sem dúvida um dos maiores desafios do setor.
As exigências de garantias de qualidade se traduzem em requisitos de desempenho, levando em conta o conceito de sustentabilidade e implicando em direitos e deveres das partes. Por um lado, as Normas Técnicas definem obrigações técnicas a serem cumpridas pelos construtores, e por outro lado, o Código Civil e Código de Defesa do Consumidor definem direitos e deveres das partes. Em linhas gerais, as empresas devem obrigatoriamente seguir as Normas Técnicas, obedecendo parâmetros de qualidade e prazos de garantias, sendo que os usuários devem cumprir as orientações técnicas de manutenção e uso e operação, mantendo assim seus direitos.
O GESTÃO DE MANUTENÇÃO
O período de uso e ocupação possui características relevantes quando comparados aos estágios iniciais, representando o período mais longo e mais oneroso do ciclo de vida das edificações, iniciando com a entrega das chaves ou documentos legais de finalização da obra, como o habite-se, sendo o que ocorrer primeiro.
Em termos práticos, esta etapa compreende toda à fase de Vida Útil da edificação, sendo o período em que o edifício se presta às atividades para os quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos pela Norma NBR-15575 – Edificações habitacionais – Desempenho Parte1:Requisitos Gerais.
Devido ao longo período, esta etapa naturalmente envolve uma quantidade elevada de informações como: garantias, obrigações e deveres das partes, atividades técnicas de manutenção, gestão de documentos e responsabilidades dos envolvidos.
Como consequência, as empresas iniciaram a busca por modelos consolidados de gestão aplicados em mercados mais desenvolvidos, destacando-se duas grandes escolas: a Inglesa e a Americana. Nestes dois casos, o Facilities Management – FM tem assumido o papel principal na etapa de uso e operação das edificações. Segundo o International Facility Management Association – IFMA, o termo Facilities Managements – FM é uma área que abarca múltiplas disciplinas, para assegurar a funcionalidade do ambiente, por meio da integração de pessoas, locais, processos e tecnologia. Seguindo o mesmo conceito, as duas escolas têm enfoques diferentes, sendo a Inglesa com foco nas pessoas – integração e a Americana no processo – questões técnicas.
O mercado nacional vem buscando adaptar estes conceitos ao cenário local, alinhando questões técnicas do processo às questões legais da esfera jurídica, sendo sem dúvida um dos maiores desafios do setor.
As exigências de garantias de qualidade se traduzem em requisitos de desempenho, levando em conta o conceito de sustentabilidade e implicando em direitos e deveres das partes. Por um lado, as Normas Técnicas definem obrigações técnicas a serem cumpridas pelos construtores, e por outro lado, o Código Civil e Código de Defesa do Consumidor definem direitos e deveres das partes. Em linhas gerais, as empresas devem obrigatoriamente seguir as Normas Técnicas, obedecendo parâmetros de qualidade e prazos de garantias, sendo que os usuários devem cumprir as orientações técnicas de manutenção e uso e operação, mantendo assim seus direitos.
